Baugenehmigung

Vorausgesetzt, das Grundstück ist gekauft oder bereits im Eigentum und alle Voraussetzungen der Bebaubarkeit sind geklärt soll nun das Bauvorhaben geplant und ausgeführt werden. Hierzu stellt sich die Frage, ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Abbruch baulicher Anlagen sind genehmigungspflichtig. Um ein Bauvorhaben ausführen zu können, bedarf es einer schriftlichen Baugenehmigung. Hiervon ausgenommen ist die Genehmigungsfreistellung nach § 67 Bauordnung NRW (Siehe Verzeichnis Rathauswegweiser Thema Baugenehmigungsfreistellung), für die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden geringer bis mittlerer Höhe im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes.

Im Fall der Genehmigungspflicht ist ein Bauantrag in dreifacher Ausfertigung bei der Bauaufsicht des Oberbergischen Kreises einzureichen und die Baugenehmigung abzuwarten. Handelt es sich um ein genehmigungsfreies Wohngebäude und der dazu gehörenden Garagen und Stellplätze, so sind die gleichen Bauvorlagen bei der Gemeinde Reichshof im Fachbereich III/65, jedoch nur in einfacher Ausfertigung, einzureichen. Innerhalb von 8 bis 14 Tagen erhält man die Mitteilung, dass es sich um ein genehmigungsfreies Vorhaben handelt und dass man mit der Ausführung des Bauvorhabens beginnen darf. Liegt nach Ablauf eines Monats noch keine Nachricht vor, darf man ohne diese abzuwarten mit dem Bauvorhaben beginnen.

Für die Ausarbeitung der Bauvorlagen sind nur Personen berechtigt, die in der Regel die Berufsbezeichnung Architekt führen dürfen und Mitglieder der Architektenkammer sind oder Personen der Fachrichtung Bauingenieurwesen, die Mitglieder der Ingenieurkammer Bau sind und den Tätigkeitsnachweis über die Planung und Überwachung von Gebäuden über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren führen können. Um aufwendige Planungsarbeiten im Vorfeld zu vermeiden und solange vorhandene Zweifel über die Zulässigkeit eines Vorhabens bestehen, empfiehlt es sich vorab über eine Bauvoranfrage (Antrag auf Vorbescheid) nur die Bauvorlagen bei der Bauaufsicht des Oberbergischen Kreises vorzulegen, die zur Beantwortung der noch offenen Fragen erforderlich sind. Auch diese Unterlagen sind in dreifacher Ausfertigung bei der Bauaufsicht des Oberbergischen Kreises einzureichen. Häufig ist gerade für den Erwerb eines Grundstückes der Vorbescheid geeignet, um zu klären, ob das Grundstück tatsächlich entsprechend den eigenen Vorstellungen bebaut werden kann.

Zum Bauantrag wird ein Bauantragsformular, dass man im Fachbereich III/65 erhält oder unmittelbar zum downloaden im Internet, ausgefüllt und rechtsverbindlich vom Bauherrn und Entwurfsverfasser unterzeichnet. Zu den Bauvorlagen gehört der Lageplan im Maßstab 1:500 auf der Grundlage einer amtlichen Flurkarte. In der Regel wird dieser von einem Vermessungsingenieur oder als amtlicher Lageplan vom Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt. In jedem Fall muss der Lageplan die vorhandenen und geplanten Gebäude mit ihren Abmessungen und Abständen zu den Grundstücksgrenzen bzw. untereinander enthalten. Sollte es sich um ein Grundstück handeln, dass in einem qualifizierten Bebauungsplangebiet liegt, sind im Lageplan unbedingt auch die Festsetzungen des Bebauungsplanes, wie z. B. Baugrenzen, Baulinien, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Dachneigung, Höhenfestsetzungen usw., einzutragen. Auf dieser Basis ist der Grundstücksausnutzungsnachweis zu erstellen und beizufügen. Die Bauzeichnungen sind im Maßstab 1:100 auszuarbeiten und müssen die zur Beurteilung wichtigen Angaben enthalten. Im wesentlichen gehören Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit ausreichender Vermassung dazu. Bei Um- und Anbauten ist zwischen vorhandenen Bauteilen und neu zu errichtenden Bauteilen zeichnerisch zu unterscheiden. In einer Baubeschreibung ist das Bauvorhaben und seine Nutzung ergänzend zu erläutern. Die Nutzflächen, Wohnflächen und der umbaute Raum sind rechnerisch zu ermitteln und nachprüfbar darzulegen. Die Rohbaukosten werden auf der Berechung des umbauten Raumes ermittelt. Bei gewerblicher oder landwirtschaftlicher Nutzung wird zusätzlich eine Betriebsbeschreibung erforderlich. Bau- und Betriebsbeschreibungen sind als Vordruck im Fachbereich III/65 zu erhalten.

Soweit das Gebäude im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren geprüft wird, ist ein statischer Nachweis über die Standsicherheit erst bei Baubeginn der Bauaufsicht des Oberbergischen Kreises vorzulegen. Im normalen Baugenehmigungsverfahren unterliegt der Standsicherheitsnachweis, vor Erteilung der Baugenehmigung, zunächst einer gesonderten Prüfung. Über die Statik hinaus gehören zu bautechnischen Nachweisen auch der Wärmeschutz und die Schalldämmung. Die gesamte Entwässerung der geplanten baulichen Anlage, einschließlich der Anschlüsse an die örtliche Abwasseranlage (Kanäle), ist zeichnerisch in den Grundrissplänen und im Lageplan darzustellen. Auf einem Erhebungsbogen des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik, der im Fachbereich III/65 erhältlich ist, sind statistische Angaben zum Bauvorhaben vorzunehmen.

Die Bearbeitungszeit eines Bauantrages beim Oberbergischen Kreis (Bauaufsicht) beginnt mit der Vorlage vollständiger Antragsunterlagen. Das heißt, fehlende Unterlagen führen dazu, dass der Antrag ruht, bis diese nachträglich vorgelegt werden. In vielen Fällen sind Antragsunterlagen unvollständig und sie entsprechen nicht den planungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Hier ist der beauftragte Architekt gefragt, der nach Bauprüfverordnung die Bauvorlagen zu erstellen hat und damit unnötige Verzögerungen oder sogar Zurückweisungen des Antrages vermeiden kann.

Ist die Baugenehmigung erteilt, beträgt die Gültigkeitsdauer 2 Jahre nach Zustellung. Ist mit dem Bauvorhaben begonnen worden, aber die Bauausführung 1 Jahr lang unterbrochen, erlischt die Gültigkeitsdauer. Die Baugenehmigung kann jedoch auf schriftlichen Antrag jeweils um 1 Jahr verlängert werden. Für die Ausstellung einer Baugenehmigung werden Gebühren erhoben, die wie die erforderlichen Prüfungen und Abnahmen nach der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes NRW festgesetzt sind und sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach Landesverordnung ermittelt werden, richten. Während der Bauzeit wird das Bauvorhaben baubehördlich überwacht, wobei im wesentlichen die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den genehmigten Plänen geprüft wird. Über die Abnahme nach abschließender Fertigstellung erhält der Bauherr eine Bescheinigung.